Nový stavební zákon 2026: co se mění při stavbě rodinného domu

Prezident 17. 9. 2026 podepsal velkou novelu stavebního zákona. Pro stavebníky rodinných domů přináší kratší lhůty, víc staveb bez povolení a od roku 2027 fikci povolení, když úřad nestihne rozhodnout. Stavba u domu bez povolení se zvětší ze 40 na 60 m², povolení bude platit až sedm let a od roku 2028 budou stavby povolovat nové úřady rozvoje území místo obecních stavebních úřadů.

Shrnuli jsme změny, které se týkají lidí, kteří chtějí na Frýdecko-Místecku postavit rodinný dům, garáž nebo zahradní stavbu, a od kdy začnou platit.

Od kdy změny platí

Novela prošla Sněmovnou 10. 7. 2026, Senát ji zamítl, Sněmovna jeho veto 9. 9. 2026 přehlasovala a prezident ji podepsal 17. 9. 2026.

Co postavíte bez povolení

U stavby u domu o 60 m² musí zůstat odstup nejméně 2 m od hranice pozemku a aspoň polovina pozemku musí dál vsakovat dešťovou vodu. Nová pravidla platí až od první vlny účinnosti.

I stavba bez povolení musí odpovídat územnímu plánu a technickým požadavkům a nesmí poškodit sousedy. Pokud si nejste jistí, požádejte stavební úřad o předběžnou informaci.

Jak rychle dostanete povolení k rodinnému domu

• Lhůta úřadu: o jednoduché stavbě, kam patří i běžný rodinný dům, má stavební úřad rozhodnout zpravidla do 30 dnů od zahájení řízení. Cílem ministerstva je povolit rodinný dům do 60 dnů.
• Dotčené orgány a správci sítí: mají na vyjádření 30 dnů. Od roku 2027 už lhůtu nepůjde prodloužit. Kdo se nevyjádří, souhlasí.
• Fikce povolení: od 1. 1. 2027 platí, že když úřad ve zrychleném řízení nerozhodne včas, stavba se považuje za povolenou. Podmínkou je územní plán obce a souhlas všech účastníků řízení, typicky sousedů. Účastník může do 15 dnů od zveřejnění osvědčení podat podnět k přezkumu.
• Platnost povolení: dnes dva roky, nově až sedm let.
• Odvolání: od roku 2027 už odvolací úřad nebude moct rozhodnutí zrušit a vrátit zpět, musí rozhodnout sám.

Sousedé a námitky

Na námitky budou mít sousedé 10 dnů a ústní jednání se musí oznámit 10 dnů předem. V zastavitelném území nově platí domněnka, že stavba podle územního plánu práva sousedů neporušuje. Kdo s ní nesouhlasí, musí zásah do svých práv prokázat. Nejrychlejší cestou ke stavbě tak zůstává domluvit se se sousedy předem a získat jejich souhlas, který otevírá cestu ke zrychlenému řízení.

Kdo bude stavby na Frýdecko-Místecku povolovat

Do konce roku 2027 se nic nemění: o stavbách ve Frýdku-Místku rozhoduje stavební úřad Magistrátu města Frýdku-Místku, v okolních obcích příslušný obecní stavební úřad. Od 1. 1. 2028 obecní a krajské stavební úřady zaniknou a jejich práci převezmou úřady rozvoje území krajů s územními pracovišti v obcích s rozšířenou působností. Teprve tehdy má platit slibované povolení od jednoho úřadu, který sám posoudí i otázky, ke kterým dnes vydávají stanoviska další úřady.

Řízení, která už běží, se dokončí podle nového znění zákona, stavebník ale může využít dosavadní pravidla, pokud mu vyhovují. Projektovou dokumentaci podle dosavadních předpisů lze předložit ještě tři roky od účinnosti novely.

Co to znamená, když chcete stavět

1. Vyberte správný pozemek. Ověřte územní plán, sítě a přístup. Ceny stavebních pozemků v jednotlivých obcích najdete v článku kolik stojí stavební pozemek na Frýdecko-Místecku.
2. Mluvte se sousedy dřív, než podáte žádost. Jejich souhlas je podmínkou zrychleného řízení a fikce povolení.
3. Myslete na daň. Pozemek s povolenou stavbou se do kolaudace daní jako stavební pozemek, a to výrazně dráž než zahrada. Podrobnosti v článku daň z nemovitosti ve Frýdku-Místku.
4. Nechte si rezervu. Hypotéka na výstavbu se obvykle čerpá do 24 měsíců a hypoteční poradci doporučují rezervu kolem 20 % rozpočtu. S financováním pomůže náš hypoteční specialista.

Stavíte nebo rekonstruujete?

Pomáháme s výstavbou i rekonstrukcemi rodinných domů a chat, zajistíme ověřené řemeslníky i terénní práce na pozemku, více na stránce rekonstrukce a výstavba nemovitostí. Pozemky a domy v aktuální nabídce najdete v sekci pozemky na prodej. Ozvěte se v naší realitní kanceláři ve Frýdku-Místku nebo na telefonu +420 705 008 007.

Časté otázky

Kdy začne platit nový stavební zákon?

Novela platí ve třech vlnách. Pravidla pro drobné a jednoduché stavby začnou platit prvním dnem měsíce po vyhlášení ve Sbírce zákonů, většina změn řízení od 1. 1. 2027 a nová soustava úřadů rozvoje území od 1. 1. 2028.

Jak velkou stavbu u domu postavím bez povolení?

Po novele až 60 m² zastavěné plochy, s jedním podlažím a podkrovím, výškou do 5 m a odstupem nejméně 2 m od hranice pozemku. Skleník a bazén zůstávají do 40 m².

Jak dlouho bude trvat povolení rodinného domu?

O jednoduché stavbě, kam patří i běžný rodinný dům, má úřad rozhodnout zpravidla do 30 dnů. Od roku 2027 platí ve zrychleném řízení fikce povolení, pokud úřad nerozhodne včas.

Kdo povoluje stavby ve Frýdku-Místku?

Do konce roku 2027 stavební úřad Magistrátu města Frýdku-Místku, v okolních obcích příslušný obecní stavební úřad. Od roku 2028 úřady rozvoje území krajů a jejich územní pracoviště.

Potřebuji k zateplení domu stavební povolení?

Po novele ne, pokud zateplení neovlivní statiku a požární bezpečnost a významně nezmění vzhled ani účel užívání domu.

Zdroje: novela zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, schválená v září 2026, Ministerstvo pro místní rozvoj. Článek shrnuje hlavní změny podle schváleného znění, přesná data účinnosti a podrobnosti ověřte ve Sbírce zákonů.