Kolik stojí stavební pozemek na Frýdecko-Místecku: ceny v obcích v roce 2026

Cena stavebního pozemku na Frýdecko-Místecku se v říjnu 2026 hodně liší obec od obce. Přímo ve Frýdku-Místku se pozemky nabízejí kolem 3 150 Kč za m², v Čeladné kolem 3 340 Kč, na Hukvaldech, v Palkovicích a ve Frýdlantu nad Ostravicí kolem 3 100 Kč, v Kozlovicích 2 910 Kč, v Raškovicích 2 530 Kč, v Bašce a Brušperku 2 500 Kč, v Dobraticích 2 140 Kč a v Třinci 1 130 Kč. Ceny pro 44 obcí najdete v tabulkách níže.

Rozebrali jsme 199 stavebních pozemků, které jsou v říjnu 2026 v prodeji v okrese Frýdek-Místek. V článku najdete ceny za m² v jednotlivých obcích, vliv sítí, velikosti a terénu na cenu i kontrolní seznam, co si před koupí pozemku ověřit.

Ceny stavebních pozemků podle obcí

Obce, kde jsou v prodeji aspoň tři stavební pozemky, seřazené podle ceny za m²:

Mediány nabídkových cen v říjnu 2026. Při třech až deseti nabídkách může jeden pozemek cenu výrazně posunout, berte čísla jako orientační.

V dalších obcích je v prodeji jen jeden nebo dva pozemky. Pro orientaci uvádíme ceny jednotlivých nabídek:

Ve Starém Městě, Sviadnově a Lučině nebyl v říjnu 2026 v nabídkách, které jsme rozebírali, žádný stavební pozemek, proto je v tabulkách neuvádíme.

Stavební pozemky přímo ve Frýdku-Místku

Ve Frýdku-Místku je aktuálně v prodeji 18 stavebních pozemků. Ceny se hodně liší podle části města: menší pozemky v zástavbě, například na Panských Nových Dvorech, na Nových Dvorech-Kamenci nebo u Příborské ulice, se nabízejí kolem 3 700 až 5 000 Kč za m². Větší pozemky na okraji města, ve Skalici, Chlebovicích nebo Lískovci, vycházejí kolem 2 100 až 2 400 Kč za m².

Pozemek v Místku nebo Frýdku je pro většinu kupujících dražší hlavně kvůli dostupnosti škol, obchodů a práce a kvůli tomu, že sítě bývají přímo v ulici. Na okrajových částech je víc místa a nižší cena za m², ale je potřeba počítat s delší cestou do centra.

Vývoj cen pozemků ve Frýdku-Místku

Ceny pozemků ve Frýdku-Místku se za posledních pět let zhruba zdvojnásobily. V roce 2021 se nabízely v průměru za 1 600 Kč za m², v letošním roce (leden až září 2026) za 3 130 Kč za m².

Průměrná nabídková cena pozemků ve Frýdku-Místku za m²

Vývoj ale nebyl rovnoměrný. V letech 2021 a 2022 ceny rychle rostly a ve 3. čtvrtletí 2022 dosáhly 2 870 Kč za m². Po zdražení hypoték klesly začátkem roku 2023 na zhruba 2 300 Kč za m² a dva roky se držely mezi 2 300 a 2 600 Kč. Od jara 2025 ceny znovu rostou a ve 3. čtvrtletí 2026 jsou kolem 3 330 Kč za m², meziročně zhruba o 22 % víc.

Zdroj: Sreality.cz, vývoj nabídkových cen pozemků v obci Frýdek-Místek, průměry měsíčních hodnot. Sreality počítá průměr ze všech inzerovaných pozemků, proto se číslo mírně liší od mediánu v tabulce výše. Ve městě je v nabídce jen pár desítek pozemků, takže jednotlivé měsíce kolísají, sledujte hlavně dlouhodobý trend.

Co ovlivňuje cenu stavebního pozemku

Inženýrské sítě

Sítě jsou u pozemku nejdůležitější. Nejvíc rozhoduje kanalizace, protože bez ní musíte řešit čistírnu odpadních vod nebo jímku, a to stojí peníze i starosti s provozem. Pozemky, u kterých inzerát uvádí kanalizaci, se nabízejí zhruba o třetinu dráž:

Cena za m² podle sítí

U sítí je důležité, kde přesně jsou. „Sítě na hranici pozemku“ znamená, že přípojky musíte vybudovat a zaplatit vy. „Sítě v ulici“ může znamenat i desítky metrů vedení. Přípojky vody, kanalizace, plynu a elektřiny dohromady mohou stát od desítek po stovky tisíc korun podle vzdálenosti a terénu. Vždy si vyžádejte vyjádření správců sítí o tom, kde vedení vede a jaká je kapacita.

Velikost pozemku

Čím větší pozemek, tím nižší cena za m². Kupující platí hlavně za možnost postavit dům a další stovky metrů zahrady už mají menší hodnotu:

Cena za m² podle velikosti pozemku

Pozemek do 1 000 m² stojí typicky kolem 2,1 mil. Kč, pozemek nad 2 500 m² kolem 4,4 mil. Kč. Velký pozemek je tedy celkově dražší, ale za metr vychází zhruba za polovinu.

Terén a přístup

Rovinaté pozemky se nabízejí kolem 2 370 Kč za m², svažité kolem 1 850 Kč za m². Stavba ve svahu je dražší kvůli zemním pracím, opěrným zdem a příjezdu. Velkou roli hraje i přístup: pozemek u zpevněné obecní komunikace je výrazně cennější než pozemek přístupný jen po polní cestě nebo přes cizí pozemek, kde je potřeba řešit věcné břemeno.

Územní plán a další omezení

• Územní plán: pozemek musí ležet v ploše určené pro bydlení. Územní plán určuje i to, jak velkou část pozemku smíte zastavět, kolik podlaží a někdy i tvar střechy. Najdete ho na webu obce nebo si vyžádejte územně plánovací informaci.
• Ochranné pásmo lesa: stavba do 50 metrů od okraje lesa potřebuje souhlas orgánu státní správy lesů. V Beskydech je to častá komplikace.
• Záplavové území a ochranná pásma vedení, silnic nebo vodních zdrojů mohou stavbu omezit nebo prodražit.
• Zemědělská půda: pokud je pozemek vedený jako orná půda nebo zahrada, při stavbě se platí odvody za vynětí ze zemědělského půdního fondu.

Co si ověřit před koupí pozemku

1. List vlastnictví: kdo je vlastník, zástavy, věcná břemena a druh pozemku.
2. Územní plán a regulativy: plocha pro bydlení, zastavitelnost, výška a tvar stavby.
3. Sítě: vyjádření správců sítí, kde vedou a kolik bude stát přípojka.
4. Přístup: napojení na veřejnou komunikaci, případně věcné břemeno přes cizí pozemek.
5. Terén a podloží: svah, vlhkost, případně geologický průzkum.
6. Omezení: ochranné pásmo lesa, vedení, záplavové území.
7. Financování: banky u pozemků obvykle půjčují méně než u hotového domu, s financováním pomůže náš hypoteční specialista.

Příklad: jak si cenu pozemku orientačně spočítat

Vezměme rovinatý pozemek o 1 200 m² v Raškovicích, s vodou a elektřinou na hranici, ale bez kanalizace, u zpevněné cesty:

1. Výchozí cena: v Raškovicích se pozemky nabízejí kolem 2 530 Kč za m², tedy zhruba 3,0 mil. Kč.
2. Sítě: chybějící kanalizace cenu sníží, napříč nabídkami vycházejí pozemky bez kanalizace zhruba o čtvrtinu levněji než s kanalizací.
3. Velikost a terén: 1 200 m² a rovinatý terén jsou pro kupující ideální, to cenu drží nahoře.
4. Srovnání se sousedy: v Kozlovicích by stejný pozemek stál víc (kolem 2 910 Kč za m²), v Dobraticích méně (kolem 2 140 Kč za m²).

Takový pozemek by se pravděpodobně dal nabídnout kolem 2,4 až 2,8 mil. Kč. Přesnou cenu ale určí až prohlídka a ověření sítí, územního plánu a přístupu.

Prodáváte pozemek?

U pozemků rozhoduje hlavně to, jak dobře dokážete kupujícímu odpovědět na otázky o sítích, územním plánu a přístupu. Připravené podklady zrychlí prodej a zvednou důvěru kupujících. Myslete i na daň: u samostatného pozemku, na kterém jste nebydleli, osvobodí příjem jen časový test, více v článku o dani z prodeje nemovitosti.

Tržní cenu vašeho pozemku vám zdarma a nezávazně stanovíme v naší realitní kanceláři ve Frýdku-Místku. Objednat se můžete na stránce odhad ceny nemovitosti nebo na telefonu +420 705 008 007. Aktuální nabídku najdete v sekci pozemky na prodej. Chystáte se stavět, nebo koupit hotový dům? Podívejte se, kolik stojí rodinné domy na Frýdecko-Místecku.

Časté otázky

Kolik stojí stavební pozemek ve Frýdku-Místku?

Stavební pozemky přímo ve Frýdku-Místku se v říjnu 2026 nabízejí nejčastěji kolem 3 150 Kč za m², běžné rozpětí je zhruba 2 100 až 3 700 Kč za m². Typický pozemek má kolem 1 260 m² a stojí kolem 3,3 mil. Kč.

Kolik stojí stavební pozemek v obcích kolem Frýdku-Místku?

Záleží na obci. V Palkovicích a na Hukvaldech kolem 3 100 Kč za m², v Kozlovicích 2 910 Kč, v Raškovicích 2 530 Kč, v Bašce a Brušperku 2 500 Kč, v Řepišti 2 200 Kč a v Dobraticích 2 140 Kč. Levněji jsou Vyšní Lhoty kolem 1 470 Kč a Horní Tošanovice kolem 1 350 Kč za m².

Jak moc zvyšují inženýrské sítě cenu pozemku?

Pozemky, u kterých je k dispozici kanalizace, se nabízejí kolem 2 490 Kč za m², pozemky bez kanalizace kolem 1 880 Kč za m². Rozdíl je zhruba třetina ceny.

Proč mají menší pozemky vyšší cenu za m²?

Kupující platí hlavně za možnost postavit dům. Pozemek pod 1 000 m² se nabízí kolem 2 940 Kč za m², pozemek nad 2 500 m² kolem 1 170 Kč za m². Celkově je ale velký pozemek dražší.

Platí se daň z prodeje stavebního pozemku?

U samostatného pozemku, na kterém jste nebydleli, osvobodí příjem od daně jen časový test: 5 let u pozemků nabytých do konce roku 2020, 10 let u pozemků nabytých od roku 2021. Jinak se zisk daní sazbou 15 %.

Rostou ceny pozemků ve Frýdku-Místku?

Ano. Podle Sreality se pozemky ve Frýdku-Místku v roce 2021 nabízely v průměru za 1 600 Kč za m², v roce 2026 za zhruba 3 130 Kč za m². Ve 3. čtvrtletí 2026 byla průměrná nabídková cena kolem 3 330 Kč za m², meziročně zhruba o 22 % víc.

Jak jsme počítali: Rozebrali jsme 199 nabídek stavebních pozemků v okrese Frýdek-Místek zveřejněných na realitních portálech v říjnu 2026. Vyřadili jsme duplicitní inzeráty, nabídky bez ceny nebo výměry, pozemky menší než 300 m² a větší než 6 000 m². Uvádíme mediány nabídkových cen. Údaje o sítích a terénu vycházejí z popisů v inzerátech.