Dědictví nemovitosti: daň, notář, katastr a prodej

Dědická daň se v Česku neplatí od roku 2014 a zděděná nemovitost je osvobozená i od daně z příjmu. Zaplatíte hlavně odměnu notáři, u bytu za 3,57 mil. Kč, což je typická cena bytu 2+1 ve Frýdku-Místku, kolem 25 000 Kč bez DPH. Do katastru vás zapíše notář bez návrhu na vklad a zděděný byt nebo dům po rodičích můžete hned prodat bez daně.

Shrnuli jsme, jak dědické řízení u nemovitosti probíhá, kolik stojí, kdy podat přiznání k dani z nemovitosti a co dělat, když chcete zděděný byt nebo dům prodat.

Platí se dědická daň?

Ne. Dědická daň byla zrušena v roce 2014 a dědictví je osvobozené i od daně z příjmu. Platí to pro všechny dědice bez ohledu na příbuzenský vztah, tedy pro děti, manžele, sourozence i vzdálené příbuzné. Daň může přijít až později, pokud zděděnou nemovitost prodáte a nesplníte časový test, viz níže.

Jak probíhá dědické řízení

1. Zahájení: řízení zahajuje okresní soud podle posledního bydliště zemřelého, u obyvatel Frýdecko-Místecka Okresní soud ve Frýdku-Místku. Soud ho svěří notáři jako soudnímu komisaři, dědicové si notáře nevybírají.
2. Předvolání dědiců: notář dědice kontaktuje dopisem nebo telefonicky. Nikdy ne přes sociální sítě nebo WhatsApp a nikdy nechce platbu předem.
3. Soupis a ocenění majetku: nemovitosti se oceňují obvyklou cenou. Dědicové se často shodnou na ceně podle odhadu realitní kanceláře, při sporech nebo u vyšších hodnot se dělá znalecký posudek.
4. Dohoda dědiců nebo rozhodnutí: dědicové se mohou dohodnout, kdo nemovitost dostane a jak vyplatí ostatní. Jinak nemovitost připadne dědicům v podílech podle závěti nebo zákona.
5. Právní moc a zápis do katastru: po právní moci usnesení ho notář pošle katastru a ten nového vlastníka zapíše záznamem. Návrh na vklad ani poplatek 2 000 Kč za vklad nepotřebujete.

Kolik dědické řízení stojí

Odměnu notáře určuje tarif ministerstva spravedlnosti podle hodnoty dědictví. Platí se až po skončení řízení a dědicové ji hradí podle svých podílů.

Minimální odměna notáře je 2 000 Kč. K odměně se připočítává DPH, pokud je notář plátcem, a náhrada hotových výdajů.

Odměna notáře podle hodnoty dědictví (bez DPH)

Kromě notáře můžete platit ocenění nemovitosti. Znalecký posudek vyjde u bytu zhruba na 3 000 Kč, u domu na dvojnásobek. Realitní kancelář odhad často udělá zdarma. Typické ceny bytů a domů v regionu najdete v článcích o cenách bytů ve Frýdku-Místku a cenách rodinných domů.

Daň z nemovitosti po dědictví

Jako nový vlastník musíte podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Termín závisí na tom, kdy dědické řízení skončí:

Například když dědické usnesení nabude právní moci v květnu 2027, podáváte přiznání do 31. 8. 2027. Kolik se ve Frýdku-Místku za byt nebo dům platí, najdete v článku daň z nemovitosti ve Frýdku-Místku.

Prodej zděděné nemovitosti

• Daň z příjmu: při dědictví v přímé linii a po manželovi se do časového testu počítá i doba, kdy nemovitost vlastnil zemřelý. Dům, který rodiče vlastnili desítky let, můžete po zdědění prodat hned bez daně. Po sourozenci, tetě nebo strýci běží časový test až od zdědění. Podrobně v článku o dani z prodeje nemovitosti.
• Prodávat můžete až po právní moci. Do té doby nejste v katastru zapsaní jako vlastníci a kupní smlouvu podepsat nejde. Připravit prodej, nechat nemovitost ocenit a hledat kupce ale můžete už během řízení.
• Více dědiců: pokud nemovitost zdědíte společně, stáváte se spoluvlastníky. Prodat celou nemovitost můžete jen se souhlasem všech. Kdo chce prodat jen svůj podíl, musí ho podle občanského zákoníku nejdřív nabídnout ostatním spoluvlastníkům, toto předkupní právo platí šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví děděním.
• Vyplacení ostatních dědiců: nejjednodušší je dohodnout se už v dědickém řízení, že nemovitost dostane jeden dědic a ostatní vyplatí. Ušetříte si pozdější převody a poplatky.

Co udělat po úmrtí blízkého krok za krokem

1. Nic nepodávejte, řízení začne samo. Soud se o úmrtí dozví z matriky a dědické řízení zahájí sám. Notář vás obvykle kontaktuje během několika týdnů.
2. Připravte doklady. Úmrtní list, rodné nebo oddací listy dokládající příbuzenství, závěť, pokud existuje, a podklady k nemovitosti: číslo listu vlastnictví, smlouvy, poslední vyúčtování energií a případnou hypoteční smlouvu.
3. Zabezpečte nemovitost. Zkontrolujte, že je dům nebo byt zamčený, vytápěný v zimě a pojištěný. Platby energií neodhlašujte, dokud nemovitost někdo nepřevezme.
4. Zjistěte hodnotu. Odhad tržní ceny se hodí do řízení i pro dohodu dědiců. Typické ceny v regionu najdete v našich článcích o cenách bytů a domů.
5. Domluvte se s ostatními dědici dřív, než přijdete k notáři. Dohoda o tom, kdo nemovitost dostane a za kolik vyplatí ostatní, řízení výrazně zrychlí.

Dluhy a hypotéka zemřelého

Dědí se nejen majetek, ale i dluhy, včetně hypotéky zajištěné na zděděné nemovitosti. Dědic má tři možnosti:

Odmítnout dědictví nebo uplatnit výhradu soupisu lze do jednoho měsíce od vyrozumění soudem, dědic s bydlištěm v cizině má tři měsíce. Odmítnutí nelze vzít zpět.

Pokud je na zděděném bytě nebo domě hypotéka, kontaktujte banku hned po úmrtí. Banky obvykle umožní, aby dědic úvěr převzal a dál splácel, nebo nemovitost prodal a hypotéku doplatil z kupní ceny. Dokud dědické řízení neskončí, prodat nemovitost nejde, splátky ale mezitím běží dál, proto se s bankou domluvte co nejdřív.

Modelová situace: tři sourozenci zdědí dům po rodičích

Tři sourozenci zdědí rodinný dům v obci u Frýdku-Místku, který rodiče vlastnili přes 30 let. Dům má hodnotu 4,5 mil. Kč a dluhy na něm nejsou. Odměna notáře vyjde na 26 000 Kč bez DPH, každý zaplatí zhruba třetinu.

Daň z příjmu z prodeje v tomto případě nikdo platit nebude, protože se do časového testu započítává doba, kdy dům vlastnili rodiče. Nejvýhodnější bývá první nebo druhá varianta. Prodej celého domu dosáhne tržní ceny, prodej podílu cizímu člověku téměř nikdy.

Náklady na nemovitost během řízení

Dědické řízení trvá u jednoduchých případů několik měsíců, při sporech i roky. Nemovitost mezitím stojí peníze: energie, pojištění, fond oprav u bytu a daň z nemovitosti. Dohodněte se s ostatními dědici písemně, kdo co platí a jak si náklady na konci vyrovnáte, nejčastěji podle budoucích podílů. Pokud nemovitost nikdo neužívá, zvažte její pronájem až po skončení řízení, během něj o ní dědicové nemohou volně rozhodovat.

Zdědili jste byt nebo dům?

Pomůžeme vám zjistit, kolik nemovitost stojí, a to i během dědického řízení. Tržní cenu stanovíme zdarma na stránce odhad ceny nemovitosti. Prodej zděděné nemovitosti s více spoluvlastníky pro vás zajistíme v rámci služby prodej a koupě nemovitosti, při dluzích na nemovitosti můžete využít i výkup nemovitosti. Ozvěte se v naší realitní kanceláři ve Frýdku-Místku nebo na telefonu +420 705 008 007.

Časté otázky

Platí se v Česku dědická daň?

Ne. Dědická daň byla zrušena v roce 2014 a dědictví je osvobozené i od daně z příjmu, a to pro všechny dědice bez ohledu na příbuzenský vztah.

Kolik stojí notář při dědictví nemovitosti?

Odměna notáře se počítá z hodnoty dědictví: 2 % z prvních 500 000 Kč, 0,9 % do 1 mil. Kč, 0,5 % do 3 mil. Kč a 0,1 % do 30 mil. Kč, nejméně 2 000 Kč. U bytu za 3,57 mil. Kč vychází kolem 25 000 Kč bez DPH.

Musím po dědictví podávat návrh na vklad do katastru?

Ne. Po právní moci dědického usnesení ho notář pošle katastru a ten nového vlastníka zapíše záznamem. Poplatek za vklad se neplatí.

Kdy podat přiznání k dani z nemovitosti po dědictví?

Pokud dědické řízení skončí do konce roku úmrtí, podává se přiznání do 31. ledna. Pokud skončí později, do konce třetího měsíce po měsíci, kdy rozhodnutí o dědictví nabylo právní moci.

Můžu zděděný dům prodat hned bez daně?

Při dědictví po rodičích, prarodičích nebo manželovi ano, pokud zemřelý nemovitost vlastnil déle než časový test. Do testu se započítává doba jeho vlastnictví. Prodat ale můžete až po právní moci dědického usnesení.

Zdroje: zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, tarif odměn notářů. Článek slouží pro základní orientaci, nejde o právní ani daňové poradenství.