Daň z prodeje nemovitosti v roce 2026: kdy ji platíte a kdy ne

Daň z prodeje nemovitosti neplatíte, pokud jste byt nebo dům vlastnili déle než 10 let (u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stačí 5 let), pokud jste v něm aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem bydleli, nebo pokud peníze použijete na vlastní bydlení a včas to oznámíte. Jinak se daní zisk po odečtení doložených výdajů sazbou 15 %. Osvobozený příjem nad 5 mil. Kč je přitom potřeba finančnímu úřadu oznámit.

Při prodeji bytu nebo domu je daň jedna z prvních otázek, které prodávající řeší. V článku najdete přehled podmínek osvobození, výpočet daně na příkladech, co si můžete odečíst, jak je to u zděděné nemovitosti a termíny, které nesmíte prošvihnout.

Kdy daň z prodeje neplatíte

Zákon o daních z příjmů zná tři hlavní cesty, jak se dani vyhnout. Stačí splnit jednu z nich:

Podmínky podle § 4 zákona o daních z příjmů platné pro prodeje v roce 2026. Platí pro fyzické osoby, které nemovitost neměly v obchodním majetku.

U bydlení se počítá skutečné bydliště, nejen trvalý pobyt na úřadě. U nemovitosti ve společném jmění manželů stačí, když v ní bydlel jeden z manželů. Podmínka bydlení se vztahuje na rodinný dům nebo byt a s nimi související pozemek. Samotný pozemek nebo chatu, ve které jste nebydleli, osvobodí jen časový test.

Peníze na vlastní bydlení: jak to funguje

Tahle možnost se hodí, když nesplníte časový test ani dva roky bydlení, ale peníze z prodeje stejně použijete na bydlení. Například prodáte byt 2+1, který máte tři roky, a koupíte větší 3+1 pro rodinu.

1. Oznámení finančnímu úřadu: do termínu pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste peníze z prodeje dostali, musíte úřadu oznámit, že je použijete na vlastní bydlení. Formulář najdete na portálu MOJE daně. Bez oznámení na osvobození ztrácíte nárok.
2. Použití peněz: peníze musíte použít do konce následujícího roku. Pokud prodáte v roce 2026, máte čas do 31. 12. 2027. Počítají se i peníze, které jste na bydlení dali už v roce před prodejem.
3. Na co se počítá: koupě bytu nebo domu pro vlastní bydlení, stavba nebo rekonstrukce vlastního bydlení, koupě pozemku pro stavbu domu nebo splacení úvěru na vlastní bydlení. Nepočítá se koupě bytu na pronájem nebo rekreační chaty.
4. Když peníze nepoužijete celé, zdaníte tu část, kterou jste na bydlení nepoužili.

Jak se daň vypočítá

Daní se rozdíl mezi prodejní cenou a doloženými výdaji. Za rok 2026 je sazba 15 %, u části základu daně nad 1 762 812 Kč, tedy 36násobku průměrné mzdy, je to 23 %. Ztrátu z prodeje si odečíst nemůžete, pokud prodáte se ztrátou, daň prostě neplatíte.

Výdaje je potřeba doložit doklady. U zděděné nebo darované nemovitosti se jako výdaj použije cena podle dědického řízení nebo znaleckého posudku, v konkrétním případě se poraďte s daňovým poradcem.

Příklady z praxe

Zjednodušené modelové příklady. Výsledná daň závisí i na dalších příjmech a okolnostech prodávajícího.

Druhý příklad ukazuje, proč se vyplatí schovávat doklady. Bez kupní smlouvy a faktury za provizi by se daň počítala z celé prodejní ceny. Ve Frýdku-Místku přitom ceny bytů za poslední rok vzrostly zhruba o pětinu, takže zisk z prodeje bytu koupeného před pár lety může být nečekaně vysoký. Aktuální ceny najdete v článku o cenách bytů ve Frýdku-Místku a okolí.

Zděděná a darovaná nemovitost

• Dědictví v přímé linii a po manželovi: do časového testu se počítá i doba, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel. Pokud rodiče vlastnili dům desítky let, můžete ho po zdědění prodat hned bez daně.
• Dědictví po sourozenci, tetě nebo strýci: doba zůstavitele se nezapočítává a časový test běží až od zdědění.
• Darovaná nemovitost: doba vlastnictví dárce se nezapočítává, test běží od darování. Dar od blízkých příbuzných je od daně osvobozený, ale osvobozený dar nad 5 mil. Kč je potřeba oznámit.

Prodej zděděného domu často řeší několik dědiců najednou. S prodejem vám pomůžeme, více o zprostředkování prodeje. Aktuální ceny domů najdete v článku kolik stojí rodinný dům na Frýdecko-Místecku. Ceny pozemků v jednotlivých obcích najdete v článku kolik stojí stavební pozemek na Frýdecko-Místecku.

Oznámení osvobozeného příjmu nad 5 milionů

Častá chyba: prodej je od daně osvobozený, a prodávající proto na úřad zapomene. Pokud osvobozený příjem z prodeje přesáhne 5 mil. Kč, musíte ho finančnímu úřadu oznámit, a to i když daň neplatíte. Oznámení se podává do termínu pro podání daňového přiznání a za jeho nepodání hrozí pokuta až 15 % z neoznámené částky. U domu prodaného za 7 milionů to může být až 1,05 mil. Kč, proto tenhle krok nevynechávejte.

Termíny pro prodej v roce 2026

Elektronický termín 1. 5. 2027 připadá na sobotu a státní svátek, proto se posouvá na pondělí 3. 5. 2027.

Co dalšího se při prodeji platí a neplatí

• Daň z nabytí nemovitých věcí už neexistuje. Byla zrušena v roce 2020, takže ji neplatí prodávající ani kupující.
• Sociální a zdravotní pojištění se z příležitostného prodeje soukromé nemovitosti neplatí. Jiná situace je u nemovitosti v obchodním majetku podnikatele.
• Daň z nemovitých věcí za daný rok platí ten, kdo byl vlastníkem k 1. lednu. Pokud prodáte v průběhu roku, za celý rok ji platíte vy, nový vlastník až od dalšího roku.

Prodáváte? Počítejte s daní už při stanovení ceny

Pokud vám do splnění časového testu chybí pár měsíců, může se vyplatit s prodejem počkat, nebo naopak prodej načasovat tak, abyste peníze stihli použít na nové bydlení. Při prodeji vám pomůžeme cenu nastavit tak, aby po zdanění dávala smysl. Tržní cenu vašeho bytu nebo domu stanovíme zdarma a nezávazně, objednat se můžete na stránce odhad ceny nemovitosti nebo na telefonu +420 705 008 007. Jsme realitní kancelář ve Frýdku-Místku a nemovitosti na Frýdecko-Místecku prodáváme od roku 2003. Pokud potřebujete peníze rychle, nabízíme i výkup nemovitosti.

Článek je obecný přehled pravidel platných pro rok 2026 a nenahrazuje daňové poradenství. Konkrétní situaci si před prodejem ověřte u daňového poradce nebo na finančním úřadě.

Časté otázky

Kdy se neplatí daň z prodeje nemovitosti?

Daň neplatíte, pokud jste nemovitost vlastnili déle než 10 let (u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stačí 5 let), pokud jste v bytě nebo domě měli bydliště aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud peníze z prodeje použijete na vlastní bydlení a včas to oznámíte finančnímu úřadu.

Kolik je daň z prodeje nemovitosti?

Daní se rozdíl mezi prodejní cenou a doloženými výdaji, například kupní cenou, provizí realitní kanceláři nebo rekonstrukcí. Sazba je 15 %, u části základu daně nad 1 762 812 Kč za rok 2026 je to 23 %.

Musím prodej nemovitosti oznamovat, když je osvobozený?

Ano, pokud osvobozený příjem přesáhne 5 mil. Kč. Oznámení se podává finančnímu úřadu do termínu pro podání daňového přiznání. Za nepodání hrozí pokuta až 15 % z neoznámené částky.

Počítá se u zděděné nemovitosti doba, kdy ji vlastnil zůstavitel?

Ano, pokud jste dědili v přímé linii, tedy po rodičích nebo prarodičích, a také po manželovi. U dědění po sourozenci, tetě nebo strýci se doba zůstavitele nezapočítává.

Do kdy se podává přiznání k dani z prodeje nemovitosti v roce 2026?

Přiznání za rok 2026 se podává do 1. 4. 2027 v papírové podobě, do 3. 5. 2027 elektronicky a do 1. 7. 2027, pokud ho podává daňový poradce.