Investiční byt ve Frýdku-Místku: kolik vynese pronájem v roce 2026

Byt 2+1 ve Frýdku-Místku stojí typicky 3,57 mil. Kč a pronajme se za 13 400 Kč měsíčně. Hrubý výnos z nájmu je tedy kolem 4,5 % ročně, po odečtení nákladů a daně zhruba 3 %. V roce 2021 přitom nájem vynášel kolem 5 %, ceny bytů ale od té doby rostly rychleji než nájmy. Na hypotéku se investiční byt sám nezaplatí, investor dnes počítá hlavně s růstem ceny bytu.

Spojili jsme ceny bytů na prodej a nájmy ve Frýdku-Místku. Najdete tu výnos podle dispozice, vývoj od roku 2021, modelový výpočet čistého výnosu i srovnání s hypotékou.

Výnos z pronájmu podle dispozice

Mediány nabídkových cen starších bytů na prodej a bytů k pronájmu ve Frýdku-Místku v roce 2026. Hrubý výnos = roční nájem / cena bytu.

Hrubý výnos z pronájmu podle dispozice

Nejlépe vychází byt 2+1. Prodává se za nižší cenu za metr než malé byty a nájem je přitom jen o málo nižší než u 3+1. Byt 1+1 má sice nejvyšší nájem za metr, ale také nejvyšší kupní cenu za metr. Byt 3+1 se pronajímá jen o 600 Kč dráž než 2+1, ale stojí o milion víc, proto má výnos nejnižší.

Jak se výnosnost vyvíjela od roku 2021

Zdroj: Sreality.cz, průměrné nabídkové ceny bytů na prodej a k pronájmu v obci Frýdek-Místek, roční průměry měsíčních hodnot. Průměry za celý trh se mírně liší od mediánů podle dispozic výše.

Hrubý výnos z pronájmu bytů ve Frýdku-Místku

V roce 2023 se ceny bytů po zdražení hypoték zastavily, nájmy dál rostly a výnos vystoupal na 5,4 %. Od roku 2024 ale ceny bytů ve Frýdku-Místku prudce rostou: průměrná nabídková cena za m² se od roku 2021 zvýšila o 64 %, nájmy jen o 37 %. Kdo koupil byt před pár lety, má dnes výnos z původní ceny přes 5 % a k tomu velký nárůst hodnoty. Kdo kupuje teď, začíná na zhruba 4 %.

Modelový výpočet: byt 2+1 za 3,57 mil. Kč

Náklady jsou modelové. Fond oprav, pojištění a údržba se liší podle domu a stavu bytu. Nepočítáme s náklady na koupi, vybavení ani s případnou provizí za hledání nájemníka.

Čistý výnos kolem 3 % ročně není vysoký. Výhoda bytu je v tom, že nájmy rostou s inflací a byt může zdražovat. Nevýhodou jsou starosti s nájemníky, riziko neplatiče a nízká likvidita, prodej bytu trvá týdny až měsíce.

Vyplatí se investiční byt na hypotéku?

Průměrná sazba nových hypoték byla v srpnu 2026 kolem 5,4 % (Swiss Life Hypoindex). Je tedy vyšší než hrubý výnos z nájmu. Na bytě 2+1 za 3,57 mil. Kč s hypotékou na 80 % ceny, tedy 2,86 mil. Kč na 30 let, je splátka kolem 16 000 Kč měsíčně. Nájem 13 400 Kč ji nepokryje a po započtení nákladů a jednoho prázdného měsíce v roce doplácíte zhruba 5 900 Kč měsíčně.

Část splátky ale tvoří úmor jistiny, v prvním roce kolem 3 200 Kč měsíčně, a ten si spoříte do vlastního bytu. Investice na hypotéku dává smysl hlavně tomu, kdo věří v další růst cen ve Frýdku-Místku a doplatky unese z vlastního příjmu. S výpočtem pro váš případ pomůže náš hypoteční specialista.

Jaký byt koupit na investici

• Dispozice 2+1 nebo 2+kk: nejvyšší výnos a nejvíc zájemců o nájem.
• Cihla nebo zateplený panel: nižší zálohy na teplo usnadní pronájem. Cihlové byty se ve Frýdku-Místku prodávají dráž, kolem 78 000 Kč za m² proti 65 000 Kč u panelu.
• Lokalita: blízko centra Místku, nádraží nebo škol a obchodů se byt pronajímá rychleji.
• Stav: byt před rekonstrukcí koupíte levněji, panelový 3+1 kolem 56 000 Kč za m² proti 70 000 Kč po rekonstrukci. Rekonstrukce ale stojí peníze a čas.
• Fond oprav a stav domu: před koupí si zjistěte, jaké opravy dům čekají a jak vysoký je fond oprav.

Podrobné ceny bytů podle ulic, stavu a dispozic najdete v článku ceny bytů ve Frýdku-Místku a okolí, aktuální nájmy v článku kolik stojí nájem bytu ve Frýdku-Místku.

Hledáte investiční byt nebo nájemníka?

Pomůžeme vám vybrat byt s dobrým poměrem ceny a nájmu, prověřit dům i nastavit nájemní smlouvu. O pronajatý byt se můžeme starat i dlouhodobě v rámci správy nemovitostí. Aktuální nabídku najdete v sekci byty na prodej. Ozvěte se v naší realitní kanceláři ve Frýdku-Místku nebo na telefonu +420 705 008 007.

Časté otázky

Jaký je výnos z pronájmu bytu ve Frýdku-Místku?

Hrubý výnos z pronájmu je v roce 2026 kolem 4 % až 4,5 % ročně, u bytu 2+1 zhruba 4,5 %. Po odečtení nákladů a daně z příjmu zůstává čistý výnos kolem 3 %.

Který byt je ve Frýdku-Místku nejlepší na investici?

Nejlepší poměr ceny a nájmu má byt 2+1. Stojí typicky 3,57 mil. Kč a pronajme se za 13 400 Kč měsíčně. Byt 3+1 se pronajímá jen o málo dráž, ale stojí výrazně víc.

Klesá výnosnost investičních bytů?

Ano. V roce 2023 byl hrubý výnos z pronájmu ve Frýdku-Místku kolem 5,4 %, v roce 2026 kolem 4,2 %. Ceny bytů za m² od roku 2021 vzrostly o 64 %, nájmy jen o 37 %.

Zaplatí nájem hypotéku na investiční byt?

Při sazbě kolem 5,4 % ne. Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 2+1 je kolem 16 000 Kč měsíčně, nájem kolem 13 400 Kč. Investor doplácí zhruba 5 900 Kč měsíčně, část splátky je ale úmor jistiny.

Jak se daní příjem z pronájmu bytu?

Příjem z nájmu se daní sazbou 15 %. Pronajímatel může uplatnit skutečné výdaje, nebo paušál 30 % z příjmů. U bytu 2+1 s ročním příjmem 147 400 Kč vychází daň s paušálem kolem 15 500 Kč.

Jak jsme počítali: Ceny bytů vycházejí z inzerátů starších bytů na prodej ve Frýdku-Místku, nájmy z 64 inzerátů bytů k pronájmu, obojí v roce 2026. Vývoj od roku 2021 vychází z dat Sreality.cz. Jde o nabídkové ceny, skutečné ceny se mohou lišit. Článek není investičním doporučením.